Übertragung des Grundstücks auf meine Kinder – wie sichere ich mein Wohnrecht?

Übertragung des Grundstücks auf meine Kinder – wie sichere ich mein Wohnrecht?

Oftmals werden Grundstücke und Immobilien, in denen die Eltern noch wohnen bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen, um z.B. die Erbschaftssteuer zu umgehen bzw. zu senken. Durch die Übertragung auf die Kinder verlieren die Eltern ihre Eigentümerstellung und sind nicht mehr im Grundbuch eingetragen. Wie kann ich mich aber absichern, dass ich bis ans Lebensende in meinem Haus wohnen bleiben kann?

Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten:

 

  • Schuldrechtliche Vereinbarung

Zum einen kann eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den Eltern und den Kindern getroffen werden, indem vereinbart wird, dass die Eltern bis zu ihrem Tode in ihrem Haus wohnen bleiben dürfen. Allerdings wirkt eine solche schuldrechtliche Vereinbarung nur inter partes, also nur zwischen den Eltern und den Kindern. Sollte das Grundstück später verkauft werden, ist der neue Eigentümer des Grundstücks nicht an die Vereinbarung gebunden.

Zudem wird eine schuldrechtliche Vereinbarung auch nicht in das Grundbuch eingetragen.

 

  • Dingliche Sicherungen

Bei den dinglichen Sicherungen kommen der Nießbrauch (§ 1030 ff BGB), das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) und die Wohnungsreallast in Betracht. Alle drei Arten der dinglichen Sicherung werden in das Grundbuch eingetragen.

Bei dem Nießbrauch handelt es sich um ein umfassendes Nutzungsrecht. Dem Nießbraucher wird weiterhin ermöglicht, die Früchte zu ziehen (z.B. Mieteinnahmen) und für sich zu verwenden. Als Nießbraucher obliegt einem auch die Verwaltung der Sache. Jedoch ist eine Bestellung für einzelne Nutzungsarten oder nur an einem oder einzelnen wesentlichen Bestandteilen nicht zulässig. Der Nießbrauch kann demnach also nur am gesamten Grundstück bestellt werden und nicht nur an einer einzelnen Wohnung.

Eine Wohnungsreallast würde den Eigentümer generell dazu verpflichten, Wohnraum zur Verfügung zu stellen und gebrauchsfähig zu halten. Problematisch daran ist, dass diese Belastung auch bei einer Zerstörung der Immobilie weiterbesteht. Diese recht starke Belastung des Reallastverpflichteten wird in der Regel von den Beteiligten nicht gewünscht sein.

Üblicherweise wird in solchen Konstellationen das „klassische“ Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB gewählt. Das Wohnrecht berechtigt den Wohnungsberechtigten zu einer Nutzung der umfassten Räume unter Ausschluss des Eigentümers.

Fraglich ist, ob ein dingliches Wohnungsrecht auch eine Vermietungsmöglichkeit einräumt.

Der Wohnungsberechtigte darf grundsätzlich nur seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen aufnehmen. Zu einer Vermietung ist er also nicht ohne Weiteres berechtigt.

Da das Wohnungsrecht aber eine Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist, kann vereinbart werden, dass die Überlassung an Dritte in Form der Vermietung gestattet ist.

 

Bei weiteren Fragen zur Absicherung des Wohnrechts steht Ihnen gerne Zollner Rechtsberatung zur Verfügung.

Autorin: Rechtsanwältin Lena Schönberger

Übertragung des Grundstücks auf meine Kinder – wie sichere ich mein Wohnrecht?

Das neue Lieferkettengesetz

Um den teilweise miserablen Bedingungen, unter denen viele Menschen weltweit arbeiten müssen, zumindest ein bisschen vorbeugen zu können, wurde am 11. Juni 2021 der Entwurf zum neuen Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz beschlossen.

Die sozialen Mindeststandards wie das Verbot von Zwangs- und Kinderarbeit wird in vielen Teilen auf der Welt nicht beachtet, sodass Kinder und Erwachsene unter menschenverachtenden und ausbeuterischen Verhältnissen arbeiten müssen.

Viele für uns alltägliche Produkte und Rohstoffe, wie Kaffee oder Kleidung stammen aus Entwicklungsländern, in denen solche Bedingungen vorherrschen.

Um den Schutz der Menschenrechte in globalen Lieferketten zu verbessern, sollen zukünftig vor allem große Unternehmen dazu verpflichtet werden, menschenrechtliche und ökologische Sorgfaltspflichten innerhalb der kompletten Lieferkette einzuhalten. Es soll also in Zukunft dafür Sorge getragen werden, dass die importierten Produkte nicht auf Kinder- bzw. Zwangsarbeit oder Umweltzerstörung zurückzuführen sind.

Die Unternehmen sind für die komplette Lieferkette verantwortlich, abgestuft nach den Einflussmöglichkeiten. Angefangen von der Gewinnung des Rohstoffes bis zum fertigen Produkt. Beim Erlangen der Kenntnis von Verstößen, müssen die Unternehmer unmittelbar tätig werden.

Das Gesetz soll ab 2023 gelten. Zunächst erst für Unternehmer, die mehr als 3.000 Angestellte beschäftigen. Dies sind in Deutschland etwa 600 Unternehmen. Ab dem Jahre 2024 gilt es auch für Unternehmer mit 1.000 Beschäftigten. (Ca. 2.900 Unternehmen in Deutschland)

Daran wird aber bereits Kritik geübt, da durch diese Regelung mittelständische Unternehmen ausgenommen sind und somit im Dunkelfeld bleiben.

Nach dem neuen Lieferkettengesetz müssen Unternehmen nunmehr folgende Maßnahmen umsetzen:

  • Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte
  • Risikoanalyse
  • Risikomanagement
  • Beschwerdemechanismus
  • Dokumentation und Berichterstattung

Bei weiteren Fragen rund um das Lieferkettengesetz steht Ihnen gerne Zollner Rechtsberatung zur Verfügung.

Autorin: Rechtsanwältin Lena Schönberger

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Achtung – Änderung des Kaufrechts!

Zollner Rechtsberatung erläutert die wesentlichen Änderungen der Schuldrechtsreform 2022.

Die wichtigsten Änderungen sind die Neuregelung des Sachmangelbegriffs in § 434 BGB, die Einführung einer Sache mit digitalem Inhalt in den § 475b ff BGB und die Verlängerung der Beweislastumkehr in § 477 BGB.

  1. Neuer Sachmangelbegriff

Bislang war eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit aufwies oder sich für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet oder sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine übliche Beschaffenheit aufweist. Nach der Neufassung ist eine Sache zukünftig frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang sowohl den subjektiven (Beschaffenheitsvereinbarung) als auch den objektiven Anforderungen (Branchenüblichkeit und Kundenerwartung) und den Montageanforderungen entspricht. Es müssen also drei kumulative Voraussetzungen vorliegen. Wann eine Sache den subjektiven Anforderungen entspricht, wird in § 434 Abs. 2 n.F. erläutert. Eine Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

  • die vereinbarte Beschaffenheit hat
  • sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung eignet und
  • mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.

Die objektiven Anforderungen sind im neuen § 434 Abs. 3 BGB geregelt. Danach entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

  • sich für die gewöhnliche Verwendung eignet
  • eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann
  • der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, welche der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt hat, und
  • mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann

Eine Sache kann also nach dem neuen Gesetz nun auch mangelhaft sein, wenn sie die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat.

  1. Waren mit digitalen Elementen

Beim Verbrauchsgüterkauf von Waren mit digitalen Elementen bestehen gem. § 475b BGB erhöhte Anforderungen an eine Mangelfreiheit. Es muss sich also um Waren handeln, die in irgendeiner Weise digitale Produkte enthalten oder mit ihnen verbunden sind.

  1. Beweislastumkehr

Eine Stärkung für den Verbraucher ergibt sich aus der Verlängerung der Beweislastumkehr. Bisher wurde gem. § 477 BGB vermutet, dass die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft war, wenn sich innerhalb von sechs Monaten nach Gefahrübergang ein Sachmangel zeigt.  Dieser Zeitraum wird nun auf ein Jahr verlängert. Die gesetzliche Vermutung kann zwar – wie auch bisher – widerlegt werden, wird sich aber bei einer Beweislastumkehr von einem Jahr noch schwieriger und umfangreicher erweisen. Die Verdoppelung der Frist auf ein Jahr wird den Handel deshalb mit großer Wahrscheinlichkeit mit mehr Streitfällen und höheren Kosten belasten.

Auf einen Kaufvertrag, der noch vor dem 01.01.2022 abgeschlossen worden ist, findet das alte Recht Anwendung.

Bei Unklarheiten berät sie Zollner Rechtsberatung in allen Fragen bezüglich des neuen Kaufrechts.

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Kreditnehmer aufgepasst: Das Kleingedruckte ist entscheidend!

Zollner Rechtsberatung erläutert das Urteil des Europäischen Gerichtshofes bezüglich des Widerrufs von Verbraucherkreditverträgen (Az.: C-33/20, C-155/20 und C-187/20) kurz und verständlich:

  1. Das Urteil

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat entschieden, dass das „Kleingedruckte“ also die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) in Autokreditverträgen der VW-Bank, der Skoda-Bank und der BMW-Bank für den Durchschnittsverbraucher ohne Fachkenntnisse im Finanzbereich an vielen Stellen zu kompliziert und unübersichtlich sind. Die Richter kritisierten beispielsweise die Klauseln im Vertrag, welche sich mit den Verzugszinsen befassen. Für den durchschnittlichen Kreditnehmer sei es nicht möglich, sich selbst auszurechnen wie teuer es wird wenn er sich im Verzug befindet, also seine Raten nicht pünktlich bezahlt. Diese Berechnung- so die Richter-müsse jedoch ohne weiteres von jedem Kreditnehmer selbst vorgenommen werden können. Auch die Klauseln zur Vorfälligkeitsentschädigung wurden von den Richtern kritisiert. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Zusatzzahlung  die ein Kreditnehmer an die Bank leisten muss, wenn er sich vorzeitig – vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit- von seinem Kreditvertrag lösen will. Für den Verbraucher sei aus diesen Klauseln nicht klar zu erkennen, wie teuer der vorzeitige Ausstieg aus dem Vertrag ist. Es wurden darüber hinaus noch weitere Klauseln moniert. Eine Ausführung hierzu würde an dieser Stelle jedoch zu weit führen.

  1. Fazit

Das Urteil hat für die Verbraucher zwei wichtige Botschaften. Zum Einen, dass es sich im vorliegenden Fall zwar um Autokreditverträge handelt, die Leitsätze und Vorgaben der Richter jedoch auf nahezu alle Verbraucherkreditverträge -mit Ausnahme von solchen mit Grundpfandrecht, z.B. bei der Finanzierung von Immobilien- anwendbar sind. Zum anderen, dass die zweiwöchige Widerrufsfrist bei Kreditverträgen nicht zu laufen beginnt, wenn diese mangelhafte Klauseln enthalten. Das bedeutet, es ist in vielen Fällen für die Verbraucher auch noch nach Jahren möglich, sich von einem Kreditvertrag zu lösen. Verbraucher können diese Chance nutzen und ihren mangelhaften Vertrag widerrufen, um z.B. einen neuen Vertrag abzuschließen und von den aktuell niedrigen Zinssätzen zu profitieren oder um sich ohne Vorfälligkeitsentschädigung von einem Vertrag zu lösen.

Gerne prüfen wir ob auch Sie sich von Ihrem Vertrag lösen können! Kontaktieren Sie uns!

Im Vertragsrecht aktuell informiert mit Zollner Rechtsberatung

Autorin: Rechtsanwältin Sarah Raith